在2025年年初的地方两会上，全国15个省份宣布将大力 推进“好房子”建设。据不完全统计，2024年下半年以来，已有超30个城市发布新版城市规划管理技术规定，“好房子”时代正式拉开帷幕。

　　传统的住宅层高普遍低于3米，而“好房子”的建设要求净高大于3米。所以即使是同样建筑面积的房子，实际上体积是变大了房屋设计。

　　另外原先的阳台受制于面积计算规则，普遍面积都不大；而新的容积率计算规则对于这块是有所放松的，所以好房子的阳台赠送面积将进一步提高。

　　2024年8月23日，在国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，在调研中发现：“隔音□□□□、串味□□□□、渗漏”成为困扰人民群众住房问题的前三名。

　　而“好房子建设”着重要解决的就是上面提到的三大问题，所以我相信在建㊣筑“声□□□□、光□□□、热”等物理性能上，会比原先的居住体验提高不少。

　　房✅价的上涨，主要来自于两方面。一个是因为地价上升，另外一个是因为建设标准提高之后，造价的增加。

　　但新建住宅的性价比不会降低，可能还会上升，原因就是上面提到的趋势所带来的。当然，同时可能会出现一些新材料和新技术，用来应对成本上升的问题。

　　而当这些标杆楼盘出现之后，示范效应会带动更多的项目跟进。当多到一定数量后建设标准查询官网，一定会对“好房子”的标准进行“修正”，形成落地性✅更强的标准。

　　其次，我认为住宅市场的变化，来自于人民群众日益提高的生活水平。当生活水平提高之后，人们对于个性化设计的需求就会越来越高。

　　一直以来，中国的㊣房地产开发都✅是采用“标准化”的思路进行的，因为标准化能带来规模效应，这是从制造业学来的。

　　虽然在房子稀缺的年代，大家普遍对于标准化的房子没什么抱怨。但在装修阶段，大家还是会把自己家砸的“面目全非”，这多少也体现了一些“个性化的需求”。

　　而现在，家庭普遍有多套房，所以对于个性化的需求就更强烈了。那么✅如何解决标注化和个性化之间的㊣矛盾，就变成摆在各大开发商面前的一个新课题了。

　　所以我前两天写过一篇文章介绍国外的一个案例，就是来阐述如何通过“二八原则”解决个性㊣化的问题。

　　只有在设计阶段就考虑到客户的个性化需求，才能在装修阶段体现绿色环保的理念，避免装修✅中的大拆大建。

　　另外，我认为住宅市场的变化，来自于国土资源和土地出让的规则变化。中国的房地产已经过了鼎盛时㊣期，也就意味着大片的□□□、连续的土地开发，已经不太㊣可能了。

　　我用AI软件生成了上海2024年部分土地出让的情况一览表（如下表）。因为受制于数据的原因，AI只给我整理了总共48块地中的20块，但也能说明问题了。

　　大家可以看✅到：其中有半数的土地面积都在1.7万平方㊣以下，而容积率则在2.0左右，这就意味㊣着单一项目的规模不超过3.5万平方。换句话说，一个小区㊣也就没几栋✅楼。

　　拿去年✅大卖的楼盘中海“顺昌玖里”来举例，高层部分一共只有3栋楼，总共512套房子，但是这个项目开盘当日就卖了196.5亿元销售额，刷新了全国的开盘纪录。

　　虽然大陆地区不太可能出现一两栋就是一个小区的情况，但市中心出让的土地面积越来越小，确是非常明显的趋势。

　　再加上“小街坊□□、密路网”的规划理念被不断践行，即使是大地块，也会被公共走廊所一分为二称为㊣小地块。比如说 南翔“虹桥嘉悦府”，小区中央就有一条㊣城市的“公共通道”。（如上图）

　　不管是“好房子”建设㊣的要求，还是土地出让政策的细化，亦或者是人民群众对于个性化需求的提升，其实最后都是剑指“精细化设计”。只有项目更小了，速度慢下来了，才能像绣花一样精细。

　　以上提出的2025年6大住宅发展趋势，是良子跳出设计工作后的㊣一些观察，希望能对设计师和开发企业有一些启示。

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